Czy mogę sprzedać mieszkanie z lokatorem, który nie płaci?
Marcin Budny5 min czytania
Aktualizacja:
Mieszkanie z lokatorem, który nie płaci, można sprzedać. Sprzedaż nie kończy automatycznie najmu, a nabywca wstępuje w prawa i obowiązki wynajmującego. Przed transakcją trzeba sprawdzić umowę, zaległości oraz etap ewentualnego postępowania. Zakres dalszych działań zależy od dokumentów i sytuacji osoby zajmującej lokal.
Czy lokator musi zgodzić się na sprzedaż mieszkania?
Sama umowa najmu co do zasady nie daje lokatorowi prawa do decydowania o sprzedaży. Trzeba jednak sprawdzić dokumenty, inne prawa do lokalu i ewentualne ograniczenia. Sprzedaż nie znosi ochrony lokatora ani obowiązków wynikających z najmu.
Pierwszą rozmowę z kupującym możesz odbyć bez publikowania ogłoszenia. Sposób oględzin, przekazania informacji o zmianie wynajmującego i rozliczeń trzeba uzgodnić z uwzględnieniem praw lokatora. Nie należy obiecywać, że cała transakcja pozostanie przed nim ukryta.
Jeśli kontakt z lokatorem jest trudny, powiedz o tym od razu. To wpływa na sposób sprawdzenia stanu mieszkania i przygotowania transakcji.
Co dzieje się z umową najmu po sprzedaży mieszkania?
Sprzedaż nie kasuje najmu. Zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego nabywca wstępuje w stosunek najmu w miejsce zbywcy — czyli nowy właściciel przejmuje umowę taką, jaka jest.
Dla Ciebie to dobra wiadomość: nie musisz najpierw pozbyć się lokatora, żeby sprzedać. Dla kupującego to koszt i ryzyko, które musi wycenić, i dlatego takie mieszkania kupuje niewielu.
Zaległości, które lokator ma wobec Ciebie za okres do dnia sprzedaży, to osobna sprawa — one nie przechodzą automatycznie na nowego właściciela. Jak to ustawić, ustala się przy konkretnej transakcji.
Dlaczego takie mieszkanie tak trudno sprzedać na wolnym rynku?
Kupujący, który chce zamieszkać od razu, może nie przyjąć ryzyka zajętego lokalu. Musi ocenić umowę najmu, możliwość korzystania z mieszkania i ewentualne koszty postępowania. Nie w każdej sprawie postępowanie sądowe będzie potrzebne.
Przy finansowaniu kredytem dochodzi ocena banku. Zajęty lokal może ograniczyć liczbę zainteresowanych, ale czasu sprzedaży nie da się przewidzieć bez sprawdzenia konkretnej oferty. W oczekiwaniu nadal trzeba rozliczać należne koszty utrzymania.
Ile trwa eksmisja i czy warto na nią czekać?
Uczciwa odpowiedź: to zależy od sytuacji lokatora i od sądu. Postępowanie o eksmisję potrafi ciągnąć się długo, a jeśli sąd przyzna lokatorowi prawo do lokalu socjalnego, wykonanie wyroku zależy od tego, czy gmina takim lokalem dysponuje.
Nikt uczciwy nie poda Ci z góry terminu. Jeżeli masz czas, spokój i zaplecze finansowe, żeby przejść tę drogę — może się opłacać, bo mieszkanie bez lokatora sprzedasz drożej.
Sprzedaż lokalu razem z lokatorem może być alternatywą dla czekania na jego opróżnienie. Porównaj konkretne oferty i koszt oczekiwania. Sama sprzedaż nie gwarantuje zakończenia wcześniejszych postępowań ani rozliczenia roszczeń sprzedającego.
Jak wygląda sprzedaż mieszkania z lokatorem krok po kroku?
- Rozmowa telefoniczna: opowiadasz, jak wygląda sytuacja — od kiedy lokator nie płaci, czy jest umowa, czy toczy się już jakieś postępowanie.
- Konkretna propozycja ceny po rozmowie i sprawdzeniu dokumentów; termin zależy od dokumentów i zakresu sprawy. Możesz ją przyjąć albo odrzucić bez tłumaczenia się.
- Skompletowanie dokumentów. Kupujący mówi wprost, co jest potrzebne, i ustalacie, kto co załatwia.
- Umowa sprzedaży z opisanym sposobem i terminem płatności oraz zakresem rozliczeń.
- Obowiązki związane z najmem oraz wcześniejsze rozliczenia z lokatorem trzeba ustalić przy transakcji. Sama sprzedaż nie przesądza rozliczenia wszystkich wcześniejszych roszczeń.
Co warto przygotować przed pierwszą rozmową?
Nie musisz mieć nic gotowego, żeby zadzwonić. Ale rozmowa pójdzie szybciej, jeśli będziesz wiedzieć, czy jest podpisana umowa najmu i jakiego rodzaju, od kiedy trwają zaległości i czy zgłaszałeś sprawę do sądu.
Przydaje się też informacja o zaległościach wobec wspólnoty lub spółdzielni oraz o tym, czy w księdze wieczystej są wpisy. Jeśli czegoś nie wiesz — powiedz to wprost. Nikt nie oczekuje, że będziesz przygotowany jak prawnik.
Marcin Budny kupuje mieszkania z problemem i udziały od 1/4 w całej Polsce. Na zakup lokalu lub udziału przeznacza zwykle 150–400 tys. zł. Domów, willi, apartamentów i nowego budownictwa nie kupuje. Jeśli nie masz pewności, czy Twoja nieruchomość mieści się w tym zakresie, opisz ją podczas pierwszej rozmowy.
Źródła i zakres informacji
Przepisy pomagają zrozumieć sytuację. Możliwość konkretnej transakcji zależy od dokumentów, a warunki zakupu ustalamy indywidualnie.
Najczęstsze pytania
Czy muszę powiedzieć lokatorowi, że sprzedaję mieszkanie?+
Pierwsza rozmowa o zakupie nie wymaga publicznego ogłoszenia. Przed umową ustalcie sposób oględzin oraz przekazania lokatorowi informacji o zmianie wynajmującego i rozliczeniach. Obowiązki zależą od dokumentów; nie obiecujemy ukrycia transakcji.
Czy zaległości lokatora obniżają cenę mieszkania?+
O cenie decyduje głównie to, jak trudne będzie odzyskanie lokalu; sama wysokość zaległości waży mniej, niż się wydaje. Konkretną kwotę usłyszysz po rozmowie i zawsze możesz odmówić.
Mam wyrok eksmisyjny, ale komornik go nie wykonał. Czy to zmienia sytuację?+
Zwykle tak — prawomocny wyrok jest atutem, bo część drogi jest już za Tobą. Jak bardzo zmienia to obraz sprawy, zależy od stanu prawnego i treści wyroku. Zadzwoń i opowiedz, na jakim jesteś etapie.
Czy mieszkanie musi być w dobrym stanie technicznym?+
Rozpatrywane są także mieszkania do remontu. Stan techniczny, bezpieczeństwo, możliwość oględzin i sytuacja prawna wpływają na ocenę oraz cenę. Nie oznacza to, że każdy lokal zostanie kupiony.
Twoja sytuacja wygląda podobnie?
Opowiedz, co się dzieje. Marcin Budny powie wprost, czy może kupić. Rozmowa nic nie kosztuje i do niczego nie zobowiązuje.