Czy mogę sprzedać mieszkanie z lokatorem, który nie płaci?

Czy lokator musi zgodzić się na sprzedaż mieszkania?

Nie. Właścicielem jesteś Ty i to Ty decydujesz o sprzedaży. Lokator — nawet ten z ważną umową najmu — nie ma prawa zablokować transakcji ani nie musi jej akceptować.

Nie masz też obowiązku informować go, że rozmawiasz z kupującym. W praktyce oznacza to, że cały proces może przebiec bez jego udziału: bez ogłoszeń, bez pokazywania lokalu obcym ludziom, bez tłumaczenia sąsiadom, co się dzieje.

To ważne, bo w takich sprawach najbardziej męczy nie strata pieniędzy, ale to, że trzeba raz po raz stawać twarzą w twarz z kimś, kto już raz zawiódł zaufanie.

Co dzieje się z umową najmu po sprzedaży mieszkania?

Sprzedaż nie kasuje najmu. Zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego nabywca wstępuje w stosunek najmu w miejsce zbywcy — czyli nowy właściciel przejmuje umowę taką, jaka jest.

Dla Ciebie to dobra wiadomość: nie musisz najpierw pozbyć się lokatora, żeby sprzedać. Dla kupującego to koszt i ryzyko, które musi wycenić, i dlatego takie mieszkania kupuje niewielu.

Zaległości, które lokator ma wobec Ciebie za okres do dnia sprzedaży, to osobna sprawa — one nie przechodzą automatycznie na nowego właściciela. Jak to ustawić, ustala się przy konkretnej transakcji.

Dlaczego takie mieszkanie tak trudno sprzedać na wolnym rynku?

Zwykły kupujący szuka lokalu, do którego może się wprowadzić albo który od razu wynajmie po swojemu. Mieszkanie zajęte przez kogoś, kto nie płaci i nie chce wyjść, kupuje nie mieszkanie, ale proces sądowy z niepewnym końcem.

Kupujący na kredyt ma dodatkowo problem po stronie banku. Efekt jest zwykle taki sam: ogłoszenie wisi miesiącami, telefony milkną po pierwszym pytaniu o stan lokalu, a Ty przez ten czas nadal ponosisz koszty utrzymania.

Ile trwa eksmisja i czy warto na nią czekać?

Uczciwa odpowiedź: to zależy od sytuacji lokatora i od sądu. Postępowanie o eksmisję potrafi ciągnąć się długo, a jeśli sąd przyzna lokatorowi prawo do lokalu socjalnego, wykonanie wyroku zależy od tego, czy gmina takim lokalem dysponuje.

Nikt uczciwy nie poda Ci z góry terminu. Jeżeli masz czas, spokój i zaplecze finansowe, żeby przejść tę drogę — może się opłacać, bo mieszkanie bez lokatora sprzedasz drożej.

Jeśli nie masz na to sił albo pieniędzy, sprzedaż lokalu razem z lokatorem jest realną alternatywą. To wybór między wyższą kwotą później a niższą, ale teraz i bez postępowania po Twojej stronie.

Jak wygląda sprzedaż mieszkania z lokatorem krok po kroku?

• Rozmowa telefoniczna: opowiadasz, jak wygląda sytuacja — od kiedy lokator nie płaci, czy jest umowa, czy toczy się już jakieś postępowanie.
• Konkretna propozycja ceny, zwykle w 24 godziny. Możesz ją przyjąć albo odrzucić bez tłumaczenia się.
• Skompletowanie dokumentów. Kupujący mówi wprost, co jest potrzebne, i bierze na siebie formalności.
• Umowa sprzedaży i pełne rozliczenie na piśmie — przelewem lub gotówką przy podpisaniu.
• Od tego dnia lokator nie jest już Twoim problemem. Jego sytuację rozwiązuje nowy właściciel.

Co warto przygotować przed pierwszą rozmową?

Nie musisz mieć nic gotowego, żeby zadzwonić. Ale rozmowa pójdzie szybciej, jeśli będziesz wiedzieć, czy jest podpisana umowa najmu i jakiego rodzaju, od kiedy trwają zaległości i czy zgłaszałeś sprawę do sądu.

Przydaje się też informacja o zaległościach wobec wspólnoty lub spółdzielni oraz o tym, czy w księdze wieczystej są wpisy. Jeśli czegoś nie wiesz — powiedz to wprost. Nikt nie oczekuje, że będziesz przygotowany jak prawnik.

Marcin Budny kupuje najczęściej mieszkania i domy w przedziale 200–400 tysięcy złotych, w całej Polsce. Willi, apartamentów i nowego budownictwa nie kupuje. Jeśli nie masz pewności, czy Twoja nieruchomość się łapie — usłyszysz to w minutę, bez owijania.

Przeczytaj też

• Sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody współwłaścicieli5 min czytania
• Komornik zajął mieszkanie. Ile czasu zostało przed licytacją5 min czytania
• Odziedziczone mieszkanie: co zrobić, gdy spadkobiercy się nie zgadzają5 min czytania