Komornik zajął mieszkanie. Ile czasu zostało przed licytacją

Co się dzieje po zajęciu nieruchomości przez komornika?

Zajęcie to formalny początek egzekucji z nieruchomości. Komornik wzywa do zapłaty, wpisuje ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji do księgi wieczystej i przechodzi do kolejnych etapów: opisu i oszacowania nieruchomości przez biegłego, a następnie wyznaczenia terminu licytacji.

Każdy z tych kroków wymaga czasu i formalności. Dlatego między zajęciem a pierwszą licytacją zwykle jest przestrzeń, w której da się jeszcze coś zrobić.

Do momentu przybicia i przysądzenia własności pozostajesz właścicielem nieruchomości. To oznacza, że wciąż masz prawo nią rozporządzać.

Czy mogę sprzedać mieszkanie zajęte przez komornika?

Tak — za porozumieniem, przy spłacie długu z ceny sprzedaży. To legalna droga, z której korzysta się właśnie po to, żeby uniknąć licytacji.

Trzeba jednak wiedzieć, jak działa art. 930 Kodeksu postępowania cywilnego: rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Sama umowa sprzedaży nie zdejmuje więc egzekucji automatycznie — sensowna transakcja to taka, w której cena idzie na spłatę wierzycieli i doprowadza do umorzenia postępowania.

Dlatego przy zajętej nieruchomości nie kupuje się „na piękne oczy”. Kupujący musi ustalić z komornikiem i wierzycielami wysokość zadłużenia oraz warunki spłaty. To wykonalne, ale wymaga czasu — i dlatego termin ma tu znaczenie.

Ile czasu naprawdę zostało do licytacji?

Uczciwie: nie da się podać jednej liczby, bo zależy to od etapu postępowania i od tego, ilu jest wierzycieli. Inaczej wygląda sytuacja tuż po zajęciu, inaczej po opisie i oszacowaniu, a jeszcze inaczej, gdy obwieszczenie o licytacji już wisi.

Zamiast zgadywać, sprawdź, jakie pisma dostałeś. Wezwanie do zapłaty i zawiadomienie o wszczęciu egzekucji to wczesny etap. Zawiadomienie o opisie i oszacowaniu to etap środkowy. Obwieszczenie o licytacji z konkretną datą to etap ostatni i najbardziej napięty.

Jeśli termin licytacji jest już wyznaczony, nie znaczy to automatycznie, że nic się nie da zrobić — ale znaczy, że każdy tydzień robi różnicę.

Dlaczego sprzedaż przed licytacją zwykle wypada lepiej niż sama licytacja?

• Na licytacji nieruchomość może zostać sprzedana poniżej wartości oszacowania, a w drugim terminie ta granica jest jeszcze niższa.
• Do długu głównego dochodzą koszty egzekucyjne i odsetki, które rosną z każdym miesiącem postępowania.
• Przy sprzedaży za porozumieniem masz wpływ na kwotę i na termin. Na licytacji nie masz wpływu na nic.
• Po spłacie długu i kosztów reszta ceny należy do Ciebie — i przy sprzedaży dostajesz ją przy podpisaniu umowy, a nie po zakończeniu podziału sumy uzyskanej z egzekucji.

Co zostaje po spłacie długu?

Dług schodzi z ceny sprzedaży, a reszta pieniędzy trafia do Ciebie — przelewem lub gotówką przy podpisaniu umowy sprzedaży. Całość jest rozliczana na piśmie, więc widzisz, co i komu zostało zapłacone.

Bywa też tak, że zadłużenie razem z kosztami przewyższa realną wartość nieruchomości. Wtedy uczciwa odpowiedź brzmi: transakcja może nie mieć sensu. Marcin policzy i powie to wprost, bez naciągania i bez obietnic bez pokrycia.

Co zrobić dziś, jeśli masz zajęcie komornicze?

Zbierz pisma od komornika — sygnaturę sprawy i ostatnie zawiadomienie. Sprawdź, czy w księdze wieczystej jest wpisana hipoteka i ile jej zostało do spłaty.

Potem zadzwoń i opowiedz, na jakim jesteś etapie. Telefon nic nie kosztuje, a rozmowa do niczego nie zobowiązuje. Marcin Budny kupuje w całej Polsce, najczęściej mieszkania i domy z przedziału 200–400 tysięcy złotych, i po rozmowie powie wprost, czy da się jeszcze zadziałać w Twojej sprawie.

Nie ma tu czego się wstydzić. Egzekucja przydarza się ludziom po chorobie, po rozstaniu, po upadku firmy — nikt nie będzie Cię oceniał.

Przeczytaj też

• Czy mogę sprzedać mieszkanie z lokatorem, który nie płaci?5 min czytania
• Sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody współwłaścicieli5 min czytania
• Odziedziczone mieszkanie: co zrobić, gdy spadkobiercy się nie zgadzają5 min czytania