Sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody współwłaścicieli

Co dokładnie mówi prawo o sprzedaży udziału?

Art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych. Udział jest Twoją własnością — możesz go sprzedać, darować albo obciążyć.

Osobną sprawą jest rozporządzanie całą rzeczą. Sprzedaż całego mieszkania przekracza zwykły zarząd i wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Przy jej braku współwłaściciele mający co najmniej połowę udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd (art. 199 KC). Właśnie na tym rozróżnieniu opiera się cała praktyka skupu udziałów.

Przy zwykłej współwłasności nie potrzebujesz zgody rodzeństwa ani innych współwłaścicieli, żeby sprzedać to, co należy do Ciebie. Nie wymaga to postępowania sądowego.

Dwa zastrzeżenia. Sprzedaż udziału w całym spadku i sprzedaż udziału w konkretnym mieszkaniu należącym do spadku to różne czynności. W tym drugim przypadku przed działem spadku trzeba uwzględnić art. 1036 KC: brak zgody innego spadkobiercy może prowadzić do bezskuteczności rozporządzenia w zakresie naruszającym jego uprawnienia działowe. Podobnie po rozwodzie, dopóki majątek wspólny nie został podzielony. W obu przypadkach o tym, co i jak możesz sprzedać, decydują dokumenty, nie ogólna zasada.

Skąd się biorą udziały w mieszkaniach?

Wspólny mianownik jest zawsze ten sam: nieruchomość istnieje, ma wartość, a Ty nie możesz z niej skorzystać, bo decyzja zależy od kogoś, kto jej nie podejmie.

• Spadek — dział może przyznać mieszkanie jednej osobie albo pozostawić kilku osobom udziały we współwłasności. Wynik trzeba odczytać z dokumentu działu.
• Rozwód i podział majątku — mieszkanie zostaje wspólne, a żadna ze stron nie chce lub nie może spłacić drugiej.
• Wspólny zakup — rodzeństwo, partnerzy albo znajomi kupili nieruchomość razem, a potem drogi się rozeszły.
• Mieszkania rodzinne przekazywane przez pokolenia — udziały bywają rozdrobnione, a współwłaściciele się nie znają.

Czy trzeba iść do sądu o zniesienie współwłasności?

Zniesienie współwłasności przez sąd bywa najdłuższą z możliwych dróg. Postępowanie potrafi trwać, kosztuje i wymaga udziału wszystkich współwłaścicieli — również tych, z którymi nie masz kontaktu albo nie chcesz go mieć.

Przy zwykłej współwłasności sprzedaż własnego udziału może być alternatywą dla sądowego zniesienia współwłasności. Trzeba sprawdzić wyjątki dotyczące spadku, podziału majątku i prawa pierwokupu. Sprzedaż nie rozlicza automatycznie wcześniejszych zobowiązań między współwłaścicielami.

Który wariant jest dla Ciebie lepszy, zależy od stanu prawnego, liczby współwłaścicieli i od tego, czy jest w ogóle szansa na dogadanie się. Warto to powiedzieć głośno w rozmowie, zamiast zgadywać.

Ile jest wart udział w nieruchomości?

Oferta za udział może być niższa od proporcjonalnej części wartości całego mieszkania. Kupujący ocenia możliwość korzystania z lokalu, relacje z pozostałymi współwłaścicielami i koszt dalszych rozliczeń. Sam ułamek nie określa ceny ani konkretnego pokoju.

Na wycenę wpływa wielkość udziału, liczba współwłaścicieli, to czy ktoś w lokalu mieszka, stan prawny i to, czy w księdze wieczystej są obciążenia.

Małe udziały, jedna szósta czy jedna ósma, też mają wartość i bywają kupowane, choć ten skup rozpatruje udziały od 1/4. Nie ma sensu z góry zakładać, że Twoja część jest bezwartościowa, bo tak powiedział ktoś w rodzinie.

Czy współwłaściciele dowiedzą się o sprzedaży?

Rozmowę o zakupie można zacząć bez publicznego ogłoszenia. Nie można jednak zagwarantować ukrycia sprzedaży przed współwłaścicielami. Kontakt z nimi może być potrzebny do sprawdzenia dokumentów lub wykonania prawa pierwokupu.

Księgi wieczyste są jawne, a zmiana uprawnionego może być w nich ujawniona. Przy ułamkowej części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu pozostali współuprawnieni mają ustawowe prawo pierwokupu. Tryb transakcji sprawdź z notariuszem przed podpisaniem umowy.

Od czego zacząć?

Od telefonu i opowiedzenia, jak wygląda sytuacja: jaki masz udział, skąd się wziął, kto jeszcze jest współwłaścicielem i czy ktoś w nieruchomości mieszka.

Konkretna propozycja pada po rozmowie i sprawdzeniu dokumentów; termin zależy od sprawy. Możesz ją przyjąć albo odrzucić; rozmowa do niczego nie zobowiązuje i nic nie kosztuje.

Marcin Budny kupuje udziały od 1/4 w mieszkaniach w całej Polsce, z budżetem zakupu udziału zwykle 150–400 tysięcy złotych. Jeśli Twoja sytuacja pozwala spokojnie dogadać się z rodziną i sprzedać całość za więcej — usłyszysz to wprost.

Przeczytaj też

• Jak porównać dwie oferty zakupu udziału w mieszkaniu?3 min czytania
• Podatek od sprzedaży udziału w mieszkaniu: kiedy płacisz 19% PIT, a kiedy nie?7 min czytania
• Współwłaściciel nie chce sprzedać mieszkania. Co możesz zrobić ze swoim udziałem?7 min czytania