Sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody współwłaścicieli

Co dokładnie mówi prawo o sprzedaży udziału?

Art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych. Udział jest Twoją własnością — możesz go sprzedać, darować albo obciążyć.

Osobną sprawą jest rozporządzanie całą rzeczą. Sprzedaż całego mieszkania to czynność przekraczająca zwykły zarząd, więc wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 KC). Właśnie na tym rozróżnieniu opiera się cała praktyka skupu udziałów.

Nie potrzebujesz zgody rodzeństwa, byłego małżonka ani pozostałych spadkobierców, żeby sprzedać to, co należy do Ciebie. To w pełni legalne i nie wymaga postępowania sądowego.

Skąd się biorą udziały w mieszkaniach i domach?

Wspólny mianownik jest zawsze ten sam: nieruchomość istnieje, ma wartość, a Ty nie możesz z niej skorzystać, bo decyzja zależy od kogoś, kto jej nie podejmie.

• Spadek — po dziale spadku każdy ze spadkobierców ma udział w nieruchomości, często ułamkowy i nierówny.
• Rozwód i podział majątku — mieszkanie zostaje wspólne, a żadna ze stron nie chce lub nie może spłacić drugiej.
• Wspólny zakup — rodzeństwo, partnerzy albo znajomi kupili nieruchomość razem, a potem drogi się rozeszły.
• Kamienice i domy rodzinne — udziały dzielone przez pokolenia, czasem między kilkanaście osób, które się nie znają.

Czy trzeba iść do sądu o zniesienie współwłasności?

Zniesienie współwłasności przez sąd bywa najdłuższą z możliwych dróg. Postępowanie potrafi trwać, kosztuje i wymaga udziału wszystkich współwłaścicieli — również tych, z którymi nie masz kontaktu albo nie chcesz go mieć.

Sprzedaż własnego udziału jest drogą alternatywną. Nie wymaga procesu ani porozumienia z rodziną. Wychodzisz ze współwłasności sam, a to, co dalej dzieje się między pozostałymi współwłaścicielami a nabywcą, nie jest już Twoją sprawą.

Który wariant jest dla Ciebie lepszy, zależy od stanu prawnego, liczby współwłaścicieli i od tego, czy jest w ogóle szansa na dogadanie się. Warto to powiedzieć głośno w rozmowie, zamiast zgadywać.

Ile jest wart udział w nieruchomości?

Udział jest wart mniej niż odpowiadająca mu część wartości całej nieruchomości. Wynika to z natury samego udziału: nabywca kupuje część, której nie da się samodzielnie zamieszkać ani wynająć, i z dnia na dzień wchodzi w relację z pozostałymi współwłaścicielami.

Na wycenę wpływa wielkość udziału, liczba współwłaścicieli, to czy ktoś w lokalu mieszka, stan prawny i to, czy w księdze wieczystej są obciążenia.

Małe udziały — jedna szósta, jedna ósma — też mają wartość i też są kupowane. Nie ma sensu z góry zakładać, że Twoja część jest bezwartościowa, bo tak powiedział ktoś w rodzinie.

Czy współwłaściciele dowiedzą się o sprzedaży?

Nie od kupującego. Nie ma ogłoszeń, telefonów do rodziny ani rozmów z sąsiadami. Rozmowa i propozycja zostają między Tobą a nim.

Z natury rzeczy zmiana właściciela udziału ujawnia się w księdze wieczystej, więc współwłaściciele w pewnym momencie się o niej dowiedzą — ale dzieje się to po transakcji i bez Twojego udziału. Nie musisz nikomu niczego tłumaczyć ani być mediatorem w rodzinnym sporze.

Od czego zacząć?

Od telefonu i opowiedzenia, jak wygląda sytuacja: jaki masz udział, skąd się wziął, kto jeszcze jest współwłaścicielem i czy ktoś w nieruchomości mieszka.

Konkretna propozycja pojawia się zwykle w 24 godziny. Możesz ją przyjąć albo odrzucić — rozmowa do niczego nie zobowiązuje i nic nie kosztuje.

Marcin Budny kupuje udziały w mieszkaniach, domach i kamienicach w całej Polsce, najczęściej przy nieruchomościach z przedziału 200–400 tysięcy złotych. Jeśli Twoja sytuacja pozwala spokojnie dogadać się z rodziną i sprzedać całość za więcej — usłyszysz to wprost.

Przeczytaj też

• Czy mogę sprzedać mieszkanie z lokatorem, który nie płaci?5 min czytania
• Komornik zajął mieszkanie. Ile czasu zostało przed licytacją5 min czytania
• Odziedziczone mieszkanie: co zrobić, gdy spadkobiercy się nie zgadzają5 min czytania