Mieszkanie z lokatorem bez umowy albo po jej wygaśnięciu: jak wygląda sprzedaż?

Czy brak papierowej umowy oznacza brak praw lokatora?

Nie wolno opierać sprzedaży na takim skrócie. Osoba może korzystać z mieszkania na podstawie ustnych ustaleń, wcześniejszej umowy, zgody właściciela albo innego tytułu. Nawet gdy właściciel uważa, że umowa już wygasła, trzeba sprawdzić jej treść, sposób zakończenia i późniejsze zachowanie stron. Wpłaty przyjmowane po wskazanej dacie także mogą mieć znaczenie dla oceny sytuacji.

Kupujący potrzebuje faktów, a nie samej etykiety „bezumowny lokator”. Należy wskazać, kiedy dana osoba się wprowadziła, kto wyraził zgodę, czy płaciła i jakie pisma otrzymała. Jeżeli część ustaleń była ustna, warto spisać chronologię i oddzielić własne wspomnienia od dokumentów.

Czy mieszkanie musi być puste przed sprzedażą?

Stan zajęcia lokalu wpływa na krąg kupujących i wycenę ryzyka, lecz nie tworzy automatycznego zakazu oferowania mieszkania do sprzedaży. Właściciel powinien uczciwie opisać, że lokal jest zajmowany, przez kogo i na jakiej znanej podstawie. Nie można obiecywać wydania pustego mieszkania w oznaczonym dniu, jeśli nie ma ku temu potwierdzonych warunków.

Sprzedaż nie zastępuje postępowania dotyczącego opuszczenia lokalu. Kupujący musi świadomie ocenić, jakie działania zostały wykonane oraz co pozostaje do zrobienia po nabyciu. Zakres wcześniejszych należności, kaucji, opłat za media i korespondencji z lokatorem trzeba omówić osobno w dokumentach transakcji.

Jakie informacje powinien dostać kupujący?

• Tożsamość osoby korzystającej z lokalu przekazana w bezpieczny sposób, bez publikowania danych w ogłoszeniu lub komentarzu.
• Data wprowadzenia, podstawa korzystania i kopia dawnej umowy, aneksów oraz pisemnych ustaleń.
• Zestawienie wpłat i zaległości z podaniem okresów, kwot oraz źródła obliczenia.
• Korespondencja dotycząca zakończenia umowy, zwrotu lokalu i doręczenia pism.
• Informacja o postępowaniach sądowych lub egzekucyjnych, wydanych orzeczeniach i ich aktualnym statusie.

Czego nie robić przed sprzedażą?

Nie zmieniaj zamków, nie wynoś cudzych rzeczy i nie odcinaj mediów jako sposobu na przyspieszenie rozmowy z kupującym. Takie działania mogą naruszać prawa osoby korzystającej z mieszkania i utrudnić ocenę sprawy. Nie podpisuj też oświadczenia o pustym lokalu, gdy wiesz, że ktoś nadal w nim mieszka.

Nie ukrywaj ustnych porozumień ani przyjętych wpłat. Kupujący ocenia całą historię, ponieważ po sprzedaży może przejąć obowiązki związane z istniejącym stosunkiem prawnym. Brak dokumentu nie usuwa faktów. Gdy nie znasz skutku wcześniejszego pisma, opisz jego datę i treść bez własnej kwalifikacji prawnej.

Nie umawiaj oględzin bez wiedzy o tym, kto legalnie dysponuje dostępem do lokalu. Zdjęcia wnętrza, dane lokatora i jego korespondencję przekazuj wyłącznie w zakresie potrzebnym do sprawdzenia sprawy. Publiczne ogłoszenie nie jest miejscem na nazwisko, wysokość osobistego długu ani skany pism. Chroni to obie strony i ogranicza późniejsze nieporozumienia.

Jak przygotować chronologię sprawy?

Jak rozpocząć rozmowę o zakupie?

Podaj miejscowość, metraż, stan własności oraz krótki opis osoby zajmującej lokal. Dodaj, czy istnieje stara umowa, kiedy miała się zakończyć i jakie działania podjęto później. Na pierwszym etapie nie wysyłaj publicznie danych lokatora ani pełnych skanów dokumentów. Propozycję zakupu poprzedza sprawdzenie dokumentów.

Marcin Budny kupuje mieszkania z lokatorem w całej Polsce. Zadzwoń pod 501 819 372 w godz. 8:00–20:00 albo zostaw numer w formularzu na stronie o mieszkaniu z lokatorem. Ustalenia potwierdzacie na piśmie, a umowę sprzedaży zawieracie w formie aktu notarialnego; nie ma obietnicy terminu opuszczenia lokalu.

Przed przyjęciem propozycji przeczytaj, jak opisano stan wydania mieszkania i kto przejmuje dokumenty związane z lokatorem. Osobno ustalcie klucze, kaucję, wcześniejsze wpłaty i rozliczenia liczników. Takie punkty powinny odpowiadać stanowi faktycznemu w dniu umowy. Jeśli coś pozostaje sporne, trzeba to nazwać zamiast wpisywać uproszczone zapewnienie.

Przeczytaj też

• Czy mogę sprzedać mieszkanie z lokatorem, który nie płaci?5 min czytania
• Jak porównać dwie oferty zakupu udziału w mieszkaniu?3 min czytania
• Udział w spadku przed działem spadku: czy można go sprzedać?7 min czytania